LA MODERNA, GUADALAJARA
Calculadora Maestra de Inversión — Av. España 1640
12 departamentos · 14 cajones semi-sótano · La Moderna, Guadalajara · Resultado real para el desarrollador
Ajusta todos los parámetros en tiempo real
TIR equity propio
—
Utilidad neta proyecto
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Dev. retiene (neto inv.)
—
Máx. exposición equity
—
⚙️ Parámetros del Proyecto
💰 Parámetros de Inversión y Socios
🏗️ Parámetros de Costo
📊 Resultados
TIR proyecto (anual)
—
Sobre inversión total
TIR equity propio (anual)
—
Solo capital del dev.
Utilidad bruta proyecto
—
Antes de pagar inv.
Dev. retiene (neto)
—
Después de pagar inv.
Margen bruto
—
Util / Ingresos
ROI proyecto
—
Util / Inversión total
Máx. exposición equity
—
Pico meses 10–16
Break-even equity
—
Mes en que regresa
Ingresos totales
—
Depts + cajones
Costo duro total
—
Sótano + above grade
Rendimiento a inv.
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Pref. a socios
Múltiplo inv. (cash)
—
Total cash / ticket
Cascada de Distribución de Utilidad
Distribución visual
¿Qué está y qué NO está en la proforma como costo?
✅ SÍ incluido como costo
Intereses crédito constructor bancario
Costos duros de construcción
Indirectos (permisos, DRO, legal)
Comercialización y marketing
Fee del desarrollador
Costos duros de construcción
Indirectos (permisos, DRO, legal)
Comercialización y marketing
Fee del desarrollador
❌ NO incluido como costo
Rendimiento preferente a socios inversionistas
→ Sale de la utilidad bruta
→ Es el costo del capital externo
→ Lo ajusta el slider "equity externo"
→ Sale de la utilidad bruta
→ Es el costo del capital externo
→ Lo ajusta el slider "equity externo"
Los 5 Escenarios de Participación — con precio/m² y tasa del slider
| Escenario | Ticket c/u | # Inv. | Rend. pref. (cash) | Total cash inv. | Múltiplo | Opción unidad | Dev. retiene |
|---|
* Dev. retiene = Utilidad bruta − rendimiento preferente a ese número de inversionistas
Flujo neto por trimestre y exposición acumulada de equity
Ingreso (positivo)
Egreso (negativo)
Exposición acum. equity
Fases del Proyecto
Resumen de Costos
Sensibilidad al Precio / m²
Sensibilidad a la Absorción (deptos/mes)
Utilidad neta vs Precio / m² — curva de sensibilidad